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融资遭遇“黑五月”,房企高成本海外发债

综合2019-06-19 11:18:25来源:中房网

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  中房网讯 一改之前的宽松预期,房企融资近期再现收紧趋势。

  几个月前,因为融资环境宽松和市场信心修复,房企开始急切在市场拿地,随之而来的是,又一次面临较为严峻的融资环境。据研究机构统计,5月份房企融资额度降幅超过了50%,着实遭遇了融资“黑五月”。

  政策收紧,5月融资金额创新低

  5月房企期待的好日子还没来得及开始,就被掐灭了期待的小火苗。

  5月17日,银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下,信托贷款余额在经历了三月份短暂的反弹后又于5月再次回落。

  另外,从公开信息显示,4月以来,各地银保监局开出的200多张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有30余张,罚没金额超过了一千万元。

  随着监管部门的政策出台,融资收紧趋势明显。融资金额继4月份小幅回落后,继续大幅下滑。

  根据同策研究院提供的数据显示,2019年5月,40家典型上市房企完成融资总额共计367。99亿元,相较于4月,融资总额下降了52。07%,创下2019年以来历史新低位。

  种种信号预示着未来房地产调控仍将不放松,融资可能进一步收紧。

  6月初更是有消息传出,监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管,并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。“虽然没有明确文件,但是我们判断还是会影响到这些房企融资,毕竟上半年这些房企拿地明显快于同行。”一位知情人士表示。

  6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。郭树清称,近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”

  郭树清表示,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

  “圈子内都感觉到融资环境收紧,大家也相对比较悲观,都在头疼怎么找钱。”一位上市房企融资人士表示。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期的融资收紧也体现了官方一贯的态度,即防范金融系统性风险、管控资产价格泡沫,具体包括管控土地和房产价格泡沫等方面。未来不排除会采取各类更为严厉的管控措施。

  有专家预测,未来房企融资收紧是大趋势,由于房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升,也加大了对于融资的需求度,对于一些高周转的房企,资金形势会更严峻,要预防资金链断裂的可能性。

  高成本海外发债

  房地产融资环境再度收紧,让深负债务压力的房企纷纷选择更高成本海外融资,但融资成本已经比肩国内信托融资。

  6月13日,正荣地产(6158.HK)宣布发行2亿美元的优先永续资本证券。该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券,初步分派率每年10.25%。

  不仅是正荣地产,就在最近一段时间,包括蓝光发展(600466.SH)、中南建设(000961.SZ)、新湖中宝(600208.SH)、华南城(1668.HK)、融信中国(3301.HK)纷纷宣布其美元债发行完成。  

融资

  据克而瑞研究中心不完全统计,截止6月17日就已有10余家房企发行及拟发行海外债,预计发行规模将达超30亿美元。

  从融资成本上来看,近期6月份发行的海外债票面成本普遍较高,部分甚至超过了10%,其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%,若算上综合融资费用,实际成本还将更高。

  同策咨询数据显示,今年以来,房企海外融资成本最高利率达到15。5%,为当代置业(1107。HK)发行的海外债。此外,中国恒大(3333。HK)、融信中国分别发行超过10%利率的海外债。

  克而瑞研究中心分析认为,虽然海外债拥有较高利率,且与境内债的融资成本的差距在不断的拉大。但对于房企而言,目前如何融到资金维持自身发展才是重中之重,在此背景下房企不得不舍近求远,与海外进行发债。

易彩网彩票开户  而上述融资人士则认为,发美元债其实还是很多风险,怎么把钱从境外转回境内是问题之一,现在外汇对地产行业管制严格。很多公司会采取外存内贷的方式,即境外开存单境内银行放款,那么将会重复计入地产公司负债。

  另外值得注意的是,5月份房企的海外债加权利率已达为9.8%,占总发债规模的35%。相信随着6月份房企发行境外债规模占比及融资利率的双重走高,6月房企的整体融资成本也将出现一个较大的增幅。

  克而瑞研究中心表示,境外债虽然具有较高融资利率,但在境内融资不断收紧的当下,发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。由此来看,未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破,如何有效地降杠杆、降负债,将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。

  来源:克而瑞地产研究、华夏时报、第一财经日报,中房网综合整理

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